În ultimii ani, situaţia în construcţia spaţiului locativ din mijloacele cetăţenilor s-a agravat − peste 30 de companii de construcţii au falimentat fără a finaliza proiectele. Mii de investitori în construcţii au fost prejudiciaţi, mulţi dintre aceștia au rămas fără apartamente, dar şi fără banii investiți. Până la 1 martie, curent, construcția spațiului locativ din mijloacele cetățenilor se efectua prin semnarea unui contract de investiție în construcții între cetățeanul − investitor și antreprenor/compania de construcție, și nu exista o reglementare expresă a acestor tipuri de contracte. Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Civil modernizat, începând cu 1 martie 2019, există o reglementare clară a acestui tip de raporturi juridice, fiind eliminată noțiunea de „contract de investiții în construcții” și introdusă noțiunea de „contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție”.
Până la intrarea în vigoare a Legii privind modernizarea Codului Civil și modificarea unor acte legislative, unele mențiuni cu referire la contractul de investiție puteau fi găsite doar în Legea cadastrului bunurilor imobile și în Legea cu privire la notariat. Însă și acele norme legale se refereau la modalitatea de autentificare și de înregistrare a contractului în registrul bunurilor imobile, dar nu la conținutul contractului. Contractul de investiție în construcții purta elemente caracteristice ale contractului de antrepriză și ale contractului de vânzare-cumpărare. Respectiv, pentru elaborarea precum și pentru interpretarea unui contract de investiții în construcții, urmau a fi aplicate normele din Codul Civil cu privire la contractul de antrepriză și contractul de vânzare-cumpărare. La fel, urma a se ține cont de Legea privind protecția consumatorilor precum și de Legea privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii, or, cetățeanul-investitor are calitatea de consumator în raport cu antreprenorul.
Modernizarea Codului Civil: principalele noutăți
Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Civil modernizat, începând cu 1 martie 2019, există o reglementare clară a raporturilor juridice între cetățeanul − investitor și antreprenor/compania de construcție, fiind eliminată noțiunea de „contract de investiții în construcții” și introdusă noțiunea de „contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție” (Cod Civil, Secțiunea a 8-a „Vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile”, art. 1170-1176).
Marin Baltă, avocat în cadrul Casei de Avocatură „Efrim, Roșca și Asociații” consideră că impactul noilor reglementări urmează să fie benefic, în primul rând, pentru cetățeanul care intenționează să procure un apartament sau un alt bun imobil. Scopul modernizărilor legislative în acest domeniu a fost de a oferi o protecție juridică mai mare cetățeanului și de a-l asigura că va recepționa bunul imobil în care investește mijloace financiare. Noile modificări ar urma să reducă abuzurile din partea antreprenorilor, să reducă cazurile nefericite de intrare în insolvabilitate a companiilor de construcție precum și să reducă pierderile financiare ale cetățeanului-investitor în cazul în care compania de construcție totuși intră în insolvabilitate.
„De la 1 martie 2019, în Codul civil a fost introdusă noțiunea de contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, iar noile reglementări prevăd și ce clauze trebuie să conțină un asemenea contract. De notat faptul că normele legale cu privire la acest tip de contract vor fi aplicate chiar și atunci când părțile contractuale au dat o denumire diferită contractului. Deci atunci când printr-un contract, unei persoane i se promite sau i se rezervă un bun imobil în construcție în schimbul unei contraprestaţii, indiferent de ce denumire i-au atribuit părțile, contractului respectiv i se vor aplica dispozițiile cu privire la contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, unde cetățeanul va avea calitatea de cumpărător, iar compania de construcție – cea de vânzător.
Totodată, a fost instituită obligația de informare care îi revine vânzătorului, cum ar fi de exemplu: aducerea la cunoștința cumpărătorului a proiectului de construcție înainte de încheierea contractului, dezvăluirea identității antreprenorului și a altor furnizori, informarea despre etapa de executare a construcției.
O altă noutate este că dreptul de proprietate al cumpărătorului va fi supus înregistrării provizorii în registrul bunurilor imobile și se interzice perceperea de către vânzător de la cumpărător a oricăror plăți până la înregistrarea provizorie. Deci nu va fi posibilă vânzarea către mai multe persoane a aceluiași apartament de către vânzător. Cumpărătorul devine proprietar necondiționat al bunului imobil numai după justificarea dreptului său, adică după semnarea actului de predare-primire după darea în exploatare şi prezentarea acestuia la organul cadastral. Dacă contractul prevede și rezerva proprietății, atunci pentru justificare cumpărătorul e obligat să prezinte la organul cadastral și confirmarea emisă de către vânzător, în formă scrisă, despre achitarea a 95% din prețul total al contractului”, Marin Baltă, avocat Casa de Avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”.
Nu mai puțin important este și faptul că legislația impune anumite limite la efectuarea plăților de către cumpărător pentru achiziția apartamentului. Plățile cumpărătorului nu pot depăși:
- 5% din preţul total – după înregistrarea provizorie, dar până la finalizarea fundamentului construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 35% din preţul total – după finalizarea fundamentului construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 70% din preţul total – după instalarea acoperişului şi a pereţilor exteriori ai construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 95% din preţul total – după darea în exploatare a construcţiei în care este amplasat bunul imobil;
- 100% din preţul total – după justificarea dreptului de proprietate sau, dacă cumpărătorul a înaintat pretenţii întemeiate privind viciile bunului imobil, după înlăturarea viciilor.
În opinia avocatului Marin Baltă, în acest fel vânzătorii vor fi mai interesați să îndeplinească graficul și etapele lucrărilor de construcție pentru a obține finanțare de la cumpărători pentru următoarele etape. Cumpărătorii la rândul lor vor deține un control asupra vânzătorilor și nu vor face achitări în cazul în care vânzătorii nu au îndeplinit etapa respectivă a lucrărilor. Astfel, se vor evita situații de risc precum adesea se întâmpla în cazul contractelor de investiții: investitorul achita anticipat o bună parte din sumă sau chiar suma integrală, ca mai apoi să afle că blocul locativ nu a fost ridicat, iar antreprenorul a intrat în stare de insolvabilitate. Astfel, investitorii rămâneau și fără apartamente, dar și fără mijloacele financiare investite.
Protecția cumpărătorului în cazul insolvabilității vânzătorului
Protecția juridică a cumpărătorului reiese din instituirea înregistrării provizorii a dreptului de proprietate. În cazul intentării procesului de insolvabilitate în privința vânzătorului înainte de justificarea înregistrării provizorii a dreptului de proprietate, avocatul Marin Baltă descrie două opțiuni pe care le are cumpărătorul:
- Să ceară justificarea înregistrării provizorii a dreptului său de proprietate asupra bunului imobil şi cotei-părţi din părţile comune în starea în care se află; în acest caz lichidatorul este obligat să semneze actul de predare-primire a bunului imobil în starea în care se află, astfel cumpărătorul devine proprietar al bunului respectiv.
- Să declare rezoluțiunea vânzării-cumpărării şi să ceară restituirea sumelor plătite şi a altor sume la care este îndreptățit.
„Aici intervine și însemnătatea limitelor de plăți stabilite de lege despre care am menționat mai sus. Riscul de pierderi financiare ale cumpărătorului se limitează la cuantumul plăților efectuate în funcție de etapa lucrărilor de construcție. Dacă cumpărătorul a insistat ca vânzătorul să respecte limitele de plăți stabilite de lege și a efectuat plățile doar după realizarea de către vânzător a etapei de lucrări stabilite, atunci nu ar trebui să existe discrepanțe mari între gradul de finisare a construcției și nivelul mijloacelor bănești investite”, precizează avocatul.
Clauzele contractului de vânzare-cumpărare a unui bun imobil în construcție
Prevederile pe care trebuie să le conțină un contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcții deja constituie un filtru bun pentru a exclude o parte considerabilă din companiile rău intenționate. Astfel, un contract trebuie să conțină, conform art. 1171, alin. (1) din Codul Civilurmătoarele clauze:
- numărul cadastral al bunului imobil în construcţie;
- numărul şi data eliberării şi expirării autorizaţiei de construire în al cărei temei vânzătorul construieşte sau asigură construirea obiectului contractului; datele de identificare a proiectului de construcţie;
- natura dreptului pe care vânzătorul îl deţine asupra terenului pe care se construieşte (drept de proprietate sau de superficie), precum şi temeiul de dobândire a acestui drept. În cazul superficiei, se va prevedea termenul superficiei şi efectele stingerii dreptului de superficie prevăzute de lege şi, după caz, de actul de constituire a superficiei;
- cota-parte din dreptul asupra terenului, construcției și altor părți comune care se transmite cumpărătorului;
- dacă există, descrierea drepturilor de folosință exclusivă acordate cumpărătorului asupra anumitor părți comune ale condominiului, conform actului de constituire a condominiului;
- data asumată de dare în exploatare, determinată prin indicarea unei date calendaristice concrete;
- prețul total și, după caz, graficul de plată a ratelor, care respectă dispozițiile art. 1173;
- dacă s-a convenit, faptul că cumpărătorul dobândește dreptul de proprietate doar după achitarea a 95% din preț (rezerva proprietății).
Conform art. 1171, alin (2), la contract se anexează:
- copia de pe autorizația de construire;
- copia de pe planul obiectului contractului, aprobat în modul stabilit.
Alin. (3) al aceluiași articol prevede că înainte de încheierea contractului și, la cererea cumpărătorului, oricând pe durata executării acestuia, vânzătorul este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului:
- proiectul de construcție și, la cererea cumpărătorului, să-i furnizeze, sub semnătura pe proprie răspundere a vânzătorului, copii ale proiectului de construcție sau anumite file solicitate de cumpărător;
- actul de constituire a condominiului și, dacă există, statutul asociației de proprietari în condominiu, precum și regulamentul condominiului;
- identitatea antreprenorului și a altor furnizori;
- etapa actuală de executare a construcției.
Contul fiduciar de sechestru: plățile vor fi efectuate exclusiv prin intermediul băncii
În privința plăților care urmează a fi efectuate de către cumpărător, a fost introdusă clauza privind contul fiduciar de sechestru. Acest fapt înseamnă că părțile contractului pot să prevadă că toate sumele sau anumite sume plătite de către cumpărător în temeiul contractului până la semnarea actului de predare-primire, vor fi plasate pe un cont fiduciar de sechestru al cărui fiduciar este banca. Din acest cont, plățile către vânzător vor fi efectuate pe măsura finalizării etapei corespunzătoare de executare a lucrărilor de construcție, la ordinul adresat băncii semnat de ambele părți, sau la ordinul, adresat băncii, de un terț independent desemnat prin contract de către părți. Acest terț poate fi un avocat, un notar, administrator autorizat, o persoană juridică de drept privat, precum şi o persoană juridică de drept public cu atribuții în domeniul construcțiilor.
Prin efectuarea plăților prin contul fiduciar de sechestru, va fi redus fenomenul de percepere a sumelor de către vânzător fără includerea acestora în contabilitate. La fel, va fi mai simplă procedura de urmărire a mijloacelor bănești din conturile bancare ale cumpărătorului. Va fi posibil de identificat unde, în ce scop și când au fost transferate sumele de bani de pe conturile vânzătorului. Până în prezent erau des întâlnite cazurile când antreprenorul încasa banii de la investitor, elibera o recipisă sau o chitanță, dar banii nu mai ajungeau pe conturile bancare ale companiei și era foarte dificil, dacă nu chiar imposibil de identificat unde au dispărut banii și în ce scop au fost utilizați.
În ultimii ani, situaţia în construcţia spaţiului locativ din mijloacele cetăţenilor s-a agravat − peste 30 de companii de construcţii au falimentat fără a finaliza proiectele. Mii de investitori în construcţii au fost prejudiciaţi, mulţi dintre aceștia au rămas fără apartamente, dar şi fără banii investiți. Până la 1 martie, curent, construcția spațiului locativ din mijloacele cetățenilor se efectua prin semnarea unui contract de investiție în construcții între cetățeanul − investitor și antreprenor/compania de construcție, și nu exista o reglementare expresă a acestor tipuri de contracte. Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Civil modernizat, începând cu 1 martie 2019, există o reglementare clară a acestui tip de raporturi juridice, fiind eliminată noțiunea de „contract de investiții în construcții” și introdusă noțiunea de „contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție”.
Până la intrarea în vigoare a Legii privind modernizarea Codului Civil și modificarea unor acte legislative, unele mențiuni cu referire la contractul de investiție puteau fi găsite doar în Legea cadastrului bunurilor imobile și în Legea cu privire la notariat. Însă și acele norme legale se refereau la modalitatea de autentificare și de înregistrare a contractului în registrul bunurilor imobile, dar nu la conținutul contractului. Contractul de investiție în construcții purta elemente caracteristice ale contractului de antrepriză și ale contractului de vânzare-cumpărare. Respectiv, pentru elaborarea precum și pentru interpretarea unui contract de investiții în construcții, urmau a fi aplicate normele din Codul Civil cu privire la contractul de antrepriză și contractul de vânzare-cumpărare. La fel, urma a se ține cont de Legea privind protecția consumatorilor precum și de Legea privind clauzele abuzive în contractele încheiate cu consumatorii, or, cetățeanul-investitor are calitatea de consumator în raport cu antreprenorul.
Modernizarea Codului Civil: principalele noutăți
Odată cu intrarea în vigoare a noului Cod Civil modernizat, începând cu 1 martie 2019, există o reglementare clară a raporturilor juridice între cetățeanul − investitor și antreprenor/compania de construcție, fiind eliminată noțiunea de „contract de investiții în construcții” și introdusă noțiunea de „contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție” (Cod Civil, Secțiunea a 8-a „Vânzarea-cumpărarea bunurilor imobile”, art. 1170-1176).
Marin Baltă, avocat în cadrul Casei de Avocatură „Efrim, Roșca și Asociații” consideră că impactul noilor reglementări urmează să fie benefic, în primul rând, pentru cetățeanul care intenționează să procure un apartament sau un alt bun imobil. Scopul modernizărilor legislative în acest domeniu a fost de a oferi o protecție juridică mai mare cetățeanului și de a-l asigura că va recepționa bunul imobil în care investește mijloace financiare. Noile modificări ar urma să reducă abuzurile din partea antreprenorilor, să reducă cazurile nefericite de intrare în insolvabilitate a companiilor de construcție precum și să reducă pierderile financiare ale cetățeanului-investitor în cazul în care compania de construcție totuși intră în insolvabilitate.
„De la 1 martie 2019, în Codul civil a fost introdusă noțiunea de contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, iar noile reglementări prevăd și ce clauze trebuie să conțină un asemenea contract. De notat faptul că normele legale cu privire la acest tip de contract vor fi aplicate chiar și atunci când părțile contractuale au dat o denumire diferită contractului. Deci atunci când printr-un contract, unei persoane i se promite sau i se rezervă un bun imobil în construcție în schimbul unei contraprestaţii, indiferent de ce denumire i-au atribuit părțile, contractului respectiv i se vor aplica dispozițiile cu privire la contractul de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcție, unde cetățeanul va avea calitatea de cumpărător, iar compania de construcție – cea de vânzător.
Totodată, a fost instituită obligația de informare care îi revine vânzătorului, cum ar fi de exemplu: aducerea la cunoștința cumpărătorului a proiectului de construcție înainte de încheierea contractului, dezvăluirea identității antreprenorului și a altor furnizori, informarea despre etapa de executare a construcției.
O altă noutate este că dreptul de proprietate al cumpărătorului va fi supus înregistrării provizorii în registrul bunurilor imobile și se interzice perceperea de către vânzător de la cumpărător a oricăror plăți până la înregistrarea provizorie. Deci nu va fi posibilă vânzarea către mai multe persoane a aceluiași apartament de către vânzător. Cumpărătorul devine proprietar necondiționat al bunului imobil numai după justificarea dreptului său, adică după semnarea actului de predare-primire după darea în exploatare şi prezentarea acestuia la organul cadastral. Dacă contractul prevede și rezerva proprietății, atunci pentru justificare cumpărătorul e obligat să prezinte la organul cadastral și confirmarea emisă de către vânzător, în formă scrisă, despre achitarea a 95% din prețul total al contractului”, Marin Baltă, avocat Casa de Avocatură „Efrim, Roșca și Asociații”.
Nu mai puțin important este și faptul că legislația impune anumite limite la efectuarea plăților de către cumpărător pentru achiziția apartamentului. Plățile cumpărătorului nu pot depăși:
În opinia avocatului Marin Baltă, în acest fel vânzătorii vor fi mai interesați să îndeplinească graficul și etapele lucrărilor de construcție pentru a obține finanțare de la cumpărători pentru următoarele etape. Cumpărătorii la rândul lor vor deține un control asupra vânzătorilor și nu vor face achitări în cazul în care vânzătorii nu au îndeplinit etapa respectivă a lucrărilor. Astfel, se vor evita situații de risc precum adesea se întâmpla în cazul contractelor de investiții: investitorul achita anticipat o bună parte din sumă sau chiar suma integrală, ca mai apoi să afle că blocul locativ nu a fost ridicat, iar antreprenorul a intrat în stare de insolvabilitate. Astfel, investitorii rămâneau și fără apartamente, dar și fără mijloacele financiare investite.
Protecția cumpărătorului în cazul insolvabilității vânzătorului
Protecția juridică a cumpărătorului reiese din instituirea înregistrării provizorii a dreptului de proprietate. În cazul intentării procesului de insolvabilitate în privința vânzătorului înainte de justificarea înregistrării provizorii a dreptului de proprietate, avocatul Marin Baltă descrie două opțiuni pe care le are cumpărătorul:
„Aici intervine și însemnătatea limitelor de plăți stabilite de lege despre care am menționat mai sus. Riscul de pierderi financiare ale cumpărătorului se limitează la cuantumul plăților efectuate în funcție de etapa lucrărilor de construcție. Dacă cumpărătorul a insistat ca vânzătorul să respecte limitele de plăți stabilite de lege și a efectuat plățile doar după realizarea de către vânzător a etapei de lucrări stabilite, atunci nu ar trebui să existe discrepanțe mari între gradul de finisare a construcției și nivelul mijloacelor bănești investite”, precizează avocatul.
Clauzele contractului de vânzare-cumpărare a unui bun imobil în construcție
Prevederile pe care trebuie să le conțină un contract de vânzare-cumpărare a bunului imobil în construcții deja constituie un filtru bun pentru a exclude o parte considerabilă din companiile rău intenționate. Astfel, un contract trebuie să conțină, conform art. 1171, alin. (1) din Codul Civilurmătoarele clauze:
Conform art. 1171, alin (2), la contract se anexează:
Alin. (3) al aceluiași articol prevede că înainte de încheierea contractului și, la cererea cumpărătorului, oricând pe durata executării acestuia, vânzătorul este obligat să aducă la cunoștința cumpărătorului:
Contul fiduciar de sechestru: plățile vor fi efectuate exclusiv prin intermediul băncii
În privința plăților care urmează a fi efectuate de către cumpărător, a fost introdusă clauza privind contul fiduciar de sechestru. Acest fapt înseamnă că părțile contractului pot să prevadă că toate sumele sau anumite sume plătite de către cumpărător în temeiul contractului până la semnarea actului de predare-primire, vor fi plasate pe un cont fiduciar de sechestru al cărui fiduciar este banca. Din acest cont, plățile către vânzător vor fi efectuate pe măsura finalizării etapei corespunzătoare de executare a lucrărilor de construcție, la ordinul adresat băncii semnat de ambele părți, sau la ordinul, adresat băncii, de un terț independent desemnat prin contract de către părți. Acest terț poate fi un avocat, un notar, administrator autorizat, o persoană juridică de drept privat, precum şi o persoană juridică de drept public cu atribuții în domeniul construcțiilor.
Prin efectuarea plăților prin contul fiduciar de sechestru, va fi redus fenomenul de percepere a sumelor de către vânzător fără includerea acestora în contabilitate. La fel, va fi mai simplă procedura de urmărire a mijloacelor bănești din conturile bancare ale cumpărătorului. Va fi posibil de identificat unde, în ce scop și când au fost transferate sumele de bani de pe conturile vânzătorului. Până în prezent erau des întâlnite cazurile când antreprenorul încasa banii de la investitor, elibera o recipisă sau o chitanță, dar banii nu mai ajungeau pe conturile bancare ale companiei și era foarte dificil, dacă nu chiar imposibil de identificat unde au dispărut banii și în ce scop au fost utilizați.